• Leistungssketrum Immobilienmakler
    Wo liegt Ihr Vorteil einer professionellen Vermarktung?

Warum lohnt sich gerade jetzt ein Verkauf mit Makler?

Es mag sein, dass die neue Gesetzgebung den einen oder anderen Verkäufer dazu verleitet, auf eigene Faust zu verkaufen und auf einen Makler zu verzichten. Dies ist aber nach wie vor keine gute Idee, denn in allen Phasen des Immobilienverkaufs sind langjährige Marktkenntnis und Erfahrung die entscheidenden Erfolgsfaktoren. Der Mehrwert eines Immobilienprofis, der dem Verkäufer von der Immobilienbewertung bis zum Abschluss des Kaufvertrags mit seiner Erfahrung und seinem Know-how zur Seite steht, bleibt auch in Zukunft unangefochten bestehen. Ein Verkauf in Eigenregie, ohne professionelle Begleitung, ist erstens nur mit sehr hohem Einsatz an Zeit und Aufwand möglich und bedeutet zweitens ein viel höheres Risiko, dass der gewünschte Verkaufserfolg entweder gar nicht zustande kommt, oder dass der erzielte Verkaufspreis weit hinter den Möglichkeiten des Marktes zurückbleibt.

Und: Ein Immobilienmakler geht mit allen Leistungen in Vorlage. Sie werden ihn nur dann mit der Zahlung einer Provision honorieren, wenn er erfolgreich den Kaufvertragsabschluss vermitteln konnte - sonst nicht!

Erstgespräch mit dem Verkäufer

Im Erstgespräch mit dem Verkäufer sind dessen Vorstellungen in Erfahrung zu bringen. Ferner sind die nachfolgenden Maßnahmen für den Abschluss eines Maklervertrages erforderlich:

  • Vorstellungen des Eigentümers sowie etwaige personelle oder objektbezogene Besonderheiten ermitteln
  • Sammeln objektspezifischer Unterlagen, wie z.B. Grundbuch, Baupläne, Teilungserklärung etc.
  • Eingehende Vor-Ort-Besichtigung
  • Wirtschaftliche und technische Aufnahme der Liegenschaft, Aufmaß der Räumlichkeiten
  • Feststellung von etwaigen Mängeln sowie Renovierungs- und/oder Instandhaltungsstau und Ermittlung deren Kosten
  • Analyse der Mikro-/Makrolage und der Objektlage

Nacharbeit im Büro

Aufgabe des Maklers ist es nun, die erhaltenen Informationen auszuwerten und ggf. weitere Informationen einzuholen. Dazu hat er folgende Aufgaben zu erledigen:

  • Tatsächliche Eigentumsverhältnisse prüfen und klären
  • Erstellen von nicht vorhandenen, aber benötigten Unterlagen, wie z.B. Grundrisszeichnungen, Energieausweis etc.
  • Erstellen einer professionellen und fachkundigen Marktwertanalyse der zu verkaufenden Immobilie inklusive Flächenberechnungen etc.
  • Prüfen, Sichten und Auswerten der Unterlagen, wie Grundbuchauszug (Rechte und Lasten), Flurkarte, Bebauungsplan, Altlastenverzeichnis, Baulastenverzeichnis, Bodengutachten, Auflagen der Denkmalschutzbehörde, Gebäudeversicherungsunterlagen u.v.m.

Bei Wohnungseigentum sind zusätzlich zu beschaffen und auszuwerten:

  • Teilungserklärung
  • Gemeinschaftsordnung
  • Beschlussprotokolle der Eigentümerversammlungen der letzten 3 Jahre
  • Hausgeldabrechnungen der letzten drei Jahre
  • Beurteilung der Höhe der Instandhaltungsrücklage
  • Anstehende Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen
  • Anstehende Sonderumlagen
  • Etwaige rückständige Hausgeldzahlungen anderer Eigentümer

Nach Auswertung erfolgen:

  • Vorbereitung des Makler-Auftrages
  • Vereinbarung des Präsentationstermins mit Erläuterung der Marktwertanalyse

Zweitgespräch mit dem Verkäufer - Abschluss des Maklervertrages

Nachdem der Makler alle für den Verkauf erforderlichen Informationen eingeholt und eine Vertriebsstrategie entwickelt hat, stellt er sein Konzept dem Verkäufer vor.

  • Erklärung der Marktwertanalys und des ermittelten Marktwertes (evtl. mit Vergleichskaufpreisen ähnlicher Immobilien)
  • Erläuterung der möglichen Preis- und Vertriebsstrategie unter Berücksichtigung des optimalen Markteintrittspreises und der Vermarktungsdauer
  • Detailbesprechung des Maklervertrag und der AGB’s, Ausarbeitung individueller Vereinbarungen
  • Erläuterung des gesetzlichen Widerrufsrechts
  • Information über die Bestimmungen des Geldwäschegesetzes (GwG)
  • Information über die Bestimmungen der EU-Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) und des Bundesdatenschutzgesetzes (BDSG)
  • Schriftlicher Abschluss des Maklervertrages
  • Erteilung von Vollmachten für Behörden, Hausverwaltung etc.

Die Vermarktung der Immobilie

Nachdem der Kunde den Makler mit der Vermittlung der Immobilie beauftragt hat, beginnt jetzt die Haupttätigkeit des Maklers. Er konzentriert sich jetzt darauf, mit allen geeigneten und sinnvollen Mitteln die Immobilie in der schnellst möglichen Zeit zu vermitteln. Dazu sind u.a. folgende Tätigkeiten durchzuführen:

  • Erfassung aller Daten im Datenbanksystem
  • Aufbereitung von weiterführenden Unterlagen für den Vertrieb
  • Ablösevoraussetzungen bestehender Darlehen (Vorfälligkeitsentschädigungen) klären
  • Aktuelle Kreditinformationen mit möglichen Darlehensgebern für die Interessenten erfragen
  • Verbrauchsdaten für Öl, Gas, Strom, Wasser ermitteln
  • Liste des evtl. auch zu verkaufenden Zubehörs und Inventars erstellen und deren Wert ermitteln bzw. die Rechnungsunterlagen besorgen.
  • Liste der fertiggestellten Reparaturen und Wartungsarbeiten erstellen
  • Liste mit eventuell noch notwendigen Reparaturen erstellen (Optional: Angebote einholen)
  • Mietverträge besorgen, Kautionen prüfen
  • Mieter über den beabsichtigten Verkauf informieren und vereinbaren, wie die Besichtigungstermine durchgeführt werden
  • Optional: Zugang zum speziellen Kundenbereich und Passwortvergabe an den Verkäufer zur Nachvollziehbarkeit der Aktivitäten des Maklers
  • Professionelle Fotos vom Objekt erstellen und nachbearbeiten
  • Erstellen eines ausführlichen Farbexposés mit Fotos, Grundrissen und notwendigen Objektinformationen
  • Erstellen von vermarktungsgeeigneten Grundrisszeichnungen
  • Optional: Erstellung eines 360°-3D-Video-Rundgangs und/oder von Luftaufnahmen
  • Die erstellten Unterlagen vor Veröffentlichung mit dem Verkäufer besprechen und dessen Freigabe einholen
  • Vorgemerkte Suchkunden informieren und mit ihnen das neue Angebot besprechen
  • Anbringen eines Verkaufsschilds in Absprache mit Kunden
  • Die Immobilie in den Internetportalen und auf der eigenen Webseite und sozialen Netzwerken präsentieren
  • Optional: Einsatz weiterer geeigneter Marketing-Aktivitäten, wie z.B. Zeitungsinserate, Newsletter, Einwurfflyer, Nachbarschaftsmailings

Tätigkeiten für Interessenten

Infolge der Verkaufsaktivitäten des Maklers melden sich Interessenten. Doch nicht jeder bringt die Voraussetzungen mit, die angebotene Immobilien zu erwerben. Mit Feingefühl qualifiziert nun der Makler die tatsächlich in Frage kommenden Personen, um sich diesen dann intensiv und individuell zu widmen.

  • Entgegennahme der Anfragen (das können je nach Objekt zahlreiche in kurzer Zeit sein)
  • Erstauswahl der wahrscheinlich infrage Kommenden
  • Aufklärung über das Widerrufsrecht beim Maklervertrag
  • Information über die Bestimmungen der EU-Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO)
  • Mit den ausgewählten Interessenten besprechen und klären, ob die angebotene Immobilie in das Anforderungsprofil des Interessenten tatsächlich passt
  • Besprechen der Wünsche und Bedürfnisse des Interessenten
  • Übereinstimmung mit den Wunschvorstellungen des Interessenten mit der angebotenen Immobilie prüfen
  • Beratung des Interessenten hinsichtlich des näheren Umfelds der Immobilie, Lage und Infrastruktur
  • Beratung des Interessenten hinsichtlich der Eigenschaften der angebotenen Immobilie, z.B. Nutzungsmöglichkeiten, Veränderungen, Anpassungen
  • Dem Interessenten weiterführende Detailunterlagen zukommen lassen
  • Dem Interessenten die weiterführenden Unterlagen erklären und offene Fragen beantworten
  • Einen für alle Beteiligten passenden Besichtigungstermin abstimmen
  • Die Besichtigung durchführen und die Liegenschaft im Detail zeigen
  • Beantwortung von technischen und wirtschaftlichen Fragen
  • Sammlung der nicht sofort zu klärenden Fragen des Interessenten
  • Klärung dieser offenen Fragen und Weiterleitung der Antworten
  • Besprechung der Vor- und Nachteile der Immobilie aus Sicht des Interessenten
  • Den Interessenten hinsichtlich Sanierungs- und Modernisierungsbedarf unterstützen
  • Für den Interessenten den zeitlichen und finanziellen Sanierungs- und Modernisierungsaufwand überschlägig ermitteln (Optional: Angebote von Fachfirmen einholen)
  • Durchführung einer Zweitbegehung (z.B. mit einem Bausachverständigen)
  • Klärung weiterer offener Fragen
  • Den Verkäufer regelmäßig über die Gespräche und die Ergebnisse der Besichtigungen informieren
  • Den Interessenten über die Bestimmungen des Geldwäschegesetzes (GwG) aufklären und identifizieren
  • Identifizierung des Interessenten gemäß Geldwäschegesetz
  • Moderation in den Preisgesprächen
  • Erzielen einer Preiseinigkeit zwischen Käufer und Verkäufer

Bei Wohnungseigentum zusätzlich:

  • Inhalte der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung samt Nachträgen erläutern
  • Erläuterung der Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft und deren Folgen
  • Erläuterung der Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre
  • Überprüfung, ob es uneinbringliche Forderungen anderer Eigentümer gibt, für die der neue Eigentümer einstehen muss
  • Ermittlung der Höhe der Instandhaltungsrücklage und Abgleich mit dem Zustand des Objektes
  • Hinweis auf einen eventuellen Instandhaltungsstau und der möglichen Erhebung einer Son- derumlage
  • Erläuterung der Vorgehensweise bei einem unterjährigen Eigentümerwechsel, insbesondere bei einer vermieteten Eigentumswohnung.
  • Hinweise auf Grundsteuerzahlungen (am Anfang des Kalenderjahres eingetragener Eigentümer zahlt in der Regel bis zum Ende des Kalenderjahres)
  • Zeitliche Trennung der Jahresabrechnung durch den Verwalter mit dem Verkäufer und dem Käufer veranlassen, wenn vermietet zusätzlich Jahresabrechnung mit dem Mieter, Übergabe der Kaution, Zählerstände ermitteln, Zwischenablesungen veranlassen

Finanzierung und Abschluss des notariellen Kaufvertrages

  • Entgegennahme der vom Interessenten gewünschten Reservierung und Weiterleitung dieser an den Verkäufer
  • Optional: Betreuung des Interessenten bei der Finanzierung
  • Zusammenstellung und Weiterleitung der notwendigen Unterlagen an das finanzierende Kreditinstitut
  • Weiterleitung der Finanzierungsbestätigung an den Verkäufer
  • Zusammentragen der für den Notar erforderlichen Unterlagen (Daten Käufer, Verkäufer, Vertragsobjekt und weiterer Vertragsgegenstände)
  • Besprechung der Vertragsmodalitäten mit Käufer und Verkäufer, z.B. Preis, Zahlungstermin, Verfügbarkeit, Übergabe.
  • Besprechung der vermeintliche Höhe der Grunderwerbssteuer unter Berücksichtigung der Instandhaltungsrücklage und dem Wert des Zubehörs mit dem Käufer
  • Weiterleitung der kaufvertragsrelevanten Informationen an den Notar
  • Beauftragung des Notars im Auftrag und auf Rechnung des Käufers, einen Kaufvertragsentwurf zu erstellen
  • Vereinbarung eines geeigneten Termins für die Beurkundung mit Käufer, Verkäufer und Notar
  • Erste Prüfung des Kaufvertrags vornehmen und ggfs. Fehler korrigieren lassen
  • Weiterleitung des Kaufvertragsentwurfs an die finanzierende Bank, den Käufer und den Verkäufer zur Information und Prüfung
  • Besprechung des Kaufvertragsentwurfs mit Verkäufer und Käufer, Klärung offener Fragen
  • Informieren des Notars über etwaige Änderungswünsche
  • Rückfragen des Notars bearbeiten
  • Begleitung Käufer und Verkäufer im Notartermin und Moderation bei aufkommenden Unstimmigkeiten

Arbeiten nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages

  • Begleitung der im Kaufvertrag getroffenen Vereinbarungen bis zu deren Erledigung
  • Lösung eventueller Konflikte
  • Käufer und Verkäufer weiterhin bei Fragen zur Verfügung zu stehen
  • Begleitung der Voraussetzungen der Kaufpreiszahlung und deren Fälligkeit
  • Durchführung der Übergabe der Immobile und Anfertigung des Übergabeprotokolls
  • Zusammenstellung und Übergabe aller vorhanden Unterlagen zur Immobilie
  • Ablesen der Zählerstände
  • Beratung des Käufer über sein Sonderkündigungsrecht hinsichtlich der Brand- und Elementar- versicherung (Optional: Neue Versicherungsangebote einholen)
  • Empfehlung geeigneter Fachfirmen für etwaige Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen sowie für den Umzug