• Die neue Maklerprovision
    Gültig seit dem 23.11.2020.

Wer musste bisher die Maklerprovision zahlen?

In den meisten Bundesländern wurde die Maklerprovision bereits vor der neuen Gesetzeslage von 2020 geteilt. Allerdings existierte bis dato keine verbindliche Regelung darüber, zu welchen Anteilen sich Käufer und Verkäufer einer Immobilie die Kosten für den Immobilienmakler teilten, i.d.R. erfolgte dies häftig. In den Bundesländern Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen und Niedersachen (letzeres reginal unterschiedlich) trugen bisher die Käufer die gesamte Provision. Die Gesamtprovisionen lagen zwischen 5,95 % und 7,14 % (jeweils inklusive 19 % Mehrwertsteuer).

Wer muss laut Gesetz ab dem 23.12.2020 die Maklerprovision zahlen?

Für bestimmte Immobilienarten bleibt auch nach dem 23.12.2020 alles wie bisher, die §§ 652 bis 655 BGB gelten weiterhin. Der Gesetzgeber hat das Maklerrecht lediglich um 4 weitere Paragraphen (§ 656a, § 656b, § 656c und §656d) ergänzt. 

Im “Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser” (§§ 656a bis 656d BGB) ist nunmehr eine Kostenteilung geregelt: Eine komplette Übertragung der Provision auf den Käufer ist nicht möglich. Ein Käufer soll nicht mehr Maklerprovision bezahlen müssen als der Verkäufer.

Ergebnis: Es gibt ab dem 23.12.2020 mehrere Varianten des Maklervertrages:

§ 656c BGB - Paritätische Provision

§ 656d BGB - "Verschobene" Provision"

§ 652 BGB - Innenprovision

Als einzige zulässige Ausnahme von einem paritätischen Modell kann auch in Zukunft weiterhin eine Innenprovision vereinbart werden, bei der die Maklerkosten vollständig vom Verkäufer übernommen werden. In diesem Fall verpflichtet sich der Makler voll und ganz seinem Auftraggeber. Ein Modell, das für Verkäufer unter Umständen durchaus Vorteile bringt, denn der Makler ist damit nicht mehr seiner Rolle als neutraler Vermittler verpflichtet. Somit kann er sich zum Beispiel bei Kaufpreisverhandlungen uneingeschränkt im Interesse seines Auftraggebers ins Zeug legen.

Für welche Immobilien gilt die neue Kostenverteilung der Provision, für welche nicht?

Das neue Gesetz gilt ausdrücklich nur für Einfamilienwohnhäuser (auch mit Einliegerwohnung) und Eigentumswohnungen.

Irrelevant ist 

  • ob vermietet, untervermietet oder selbsbewohnt
  • ob Kapitalanleger oder Selbstnutzer
  • ob das Gebäude auf dem eigenen Grundstück oder einen Grundstück mit Erbbaurecht steht.

Die neuen Regelungen im BGB zur Maklerprovision beim Verkauf von Wohnimmobilien - gültig ab 23.12.2020 - im Überblick:

§ 656a BGB - Textform 

Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform.

Erläuterung

  • Nur bei Einfamilienwohnhaus oder Wohnung
  • Egal ob der Vertragspartner ein Verbraucher oder ein Unternehmer ist
  • Für alle anderen Objektarten ist die Textform nicht vorgeschrieben

§ 656b BGB - Persönlicher Anwendungsbereich der §§ 656c und 656d

Die §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.

Erläuterung

  • Die neuen Regelungen gelten nicht, wenn der Käufer kein Verbraucher ist.
  • Ausnahme: Textform

§ 656c BGB - Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien

(1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Von Satz 3 kann durch Vertrag nicht abgewichen werden.

(2) Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam. § 654 bleibt unberührt.

Erläuterung

  • Zwei Kunden - zwei Maklerverträge - zwei Provisionen
  • Dreiecksbeziehung
  • Doppeltätigkeit des Maklers erlaubt, wenn vereinbart
  • Provision vom Auftraggeber zwingend
  • Gleich hohe Provision bei allen Parteien
  • Ebenso beim Suchauftrag

§ 656d BGB - Vereinbarungen über die Maklerkosten

(1) Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt.

(2) § 656c Absatz 1 Satz 3 und 4 gilt entsprechend.

Erläuterung:

  • Ein Kunde - Ein Maklervertrag - (zunächst nur) eine Provision
  • Spätere hälftige Verlagerung auf den Käufer zwar möglich, aber keine vollständige Verlagerung
  • Nachteil für den Käufer: Die Provision wird zum Kaufpreis addiert und erhöht die Grunderwerbsteuer sowie die Notarkosten

Für alle anderen Immobilien nicht. Hier gelten die bisheringen Provisionsregelungen weiter.

Somit sind nachfolgende Objektarten von der neuen Regelung nicht betroffen:

wohnwirtschaftliche genutzte Immobilien

  • mit mehr als einer Wohnung, wie z.B. Zwei-, Drei- und Mehrfamilienwohnhäuser
  • unbebaute Grundstücke

gewerblich genutzte Objekte jeder Art, wie z.B.

  • Bürogebäude, Büros, Arztpraxen, gastronomische Betriebe, Einzelhandelsgeschäfte, Shoppingcenter, Industrie-, Fabrik- und Lagerhallen, landwirtschaftliche Anwesen, landwirtschaftliche Flächen etc.

Die - unverändert geltenden - Regelungen im BGB zur Maklerprovision beim Verkauf der übrigen Immobilienarten im Überblick:

§ 652 BGB - Entstehung des Lohnanspruchs

(1) Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Verrags oder für die Vemittlung eines Verrags einen Maklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Maklerlohn erst verlangt werden, wenn die Beddingung eintritt.

(2) Aufwendungen sind dem Makler nur zu ersetzten, wenn es vereinbart ist. Dies gilt auch, wenn ein Vertrag nicht zustande kommt.

Erläuterung

  • Ein Kunde - Ein Maklervertrag mit dem Verkäufer (Innenprovision)

§ 653 BGB - Maklerlohn

(1) Ein Maklerlohn gilt als stillschweigend vereinbart, wenn die dem Makler übertragene Leistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten sit.

(2) Ist die Höhe der Vergütung nicht bestimmt, so ist bei dem Bestehen einer Taxe der taxmäßige Lohn, in Ermangelung einer Taxe der übliche Lohn als vereinbart anzusehen.

§ 654 BGB - Verwirkung des Lohnanspruchs

Der Anspruch auf den Maklerlohn und den Ersatz von Aufwendungen ist ausgeschlossen, wenn der Makler dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen ist.

§ 655 BGB - Herabsetzung des Maklerlohns

Ist für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Dienstvertrags oder für die Vermittlung eines ssolchen Vertrags ein unverhältnismäßig hoher Maklerlohn vereinbart worden, so kann er aucf Antrag des Schuldners durch Urteil auf den angemessenen Betrag herabgesetzt werden. Nach der Entrichtung des Lohnes ist die Herabsetzung ausgeschlossen.

Ausnahmen der neuen Regelung

Das neue Gesetz über die Verteilung der Maklerprovision bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser schützt den Immobilienkäufer. Daher muss der Verkäufer und Eigentümer immer mindestens 50 Prozent der Maklerprovision bezahlen. Ein Ungleichgewicht zu Lasten des Käufers ist nicht möglich. Der Verkäufer kann allerdings vorschlagen, dass er die Provision des Maklers alleine übernimmt. In diesem Fall entstehen dem Käufer überhaupt keine Kosten. 

Eine Ausnahme gibt es, wenn der Käufer nicht als Verbraucher beziehungsweise natürliche Person handelt. Sobald der Käufer den Status einer juristischen Person hat (Aktiengesellschaft, Kommanditgesellschaft, Gesellschaft mit beschränkter Haftung) gelten weiterhin die alten Regelungen. In diesem Fall ist es – abhängig vom Bundesland – weiterhin möglich, dass der Käufer die Provision alleine trägt.

Fazit

Mit den neuen Paragraphen (insbesondere § 656c BGB) wird eigentlich nur das nunmehr gesetzlich geregelt, was in 10 der insgesamt 16 Bundesländern vor dem 23.12.2020 schon weitestgehend üblich war:

Verkäufer und Käufer zahlen eine Provision an den Makler, allerdings jetzt immer in der gleichen Höhe.

Abweichungen davon sind nur möglich, sofern ein Maklervertrag nach § 652 BGB (Innenprovision - Maklervertrag nur mit dem Verkäufer) geschlossen wird. Dabei ist der Erwerb für den Käufer sogar provisionsfrei.

Aufteilung der Maklerprovision bei Vermittlung von Mietwohnungen

Für die Vermittlung von Mietwohnungen gilt seit Juni 2015 das Bestellerprinzip. Demnach trägt ausschließlich derjenige die Maklerprovision, der den Makler beauftragt hat.

Im Wesentlichen bedeutet das Bestellerprinzip dem Namen getreu: Wer bestellt, muss zahlen. Beauftragt ein Eigentümer einen Immobilienmakler mit der Vermittlung der Immobilie, muss er bei erfolgreicher Leistung auch den Makler mit der Provision entlohnen.

Die Regelung gilt jedoch auch umgekehrt, wenn ein Mieter die Unterstützung eines Immobilienmaklers bei der Suche nach Wohnraum in Anspruch nimmt: Ist der Makler der Erfüllung seiner Pflichten nachgekommen und hat er ein passendes Objekt vermittelt, hat der Mieter die Maklerprovision zu begleichen.

Gewerbeimmobilien sind vom Bestellerprinzig ausgenommen.